Оценка цены земельного участка, земли, природных ресурсов

Оценка земли и природных ресурсов считается частым случаем оценки недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что крепко связанно с территорией то есть объекты — перемещение которых в отсутствии несоразмерного вреда их назначению нереально, в том числе леса, долголетние насаждения, строения, постройки (ст. 130 Гражданского Кодекса РФ).

Оценка цены земельного участка считается одним из самых популярных видов оценочной деятельности и подключает в себя определение цены объекта (юридических прав на него).

Цели оценки земельного участка, природных ресурсов

Оценка земельного участка, земли, природных ресурсов нужна для последующих целей:

а) Выполнение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды

б) Получение кредита под залог территорий (ипотеки) в том числе сельскохозяйственного назначения

в) Разрешение имущественных споров

г) Подготовка пакета документов для судебных приставов

д) Проведение приватизации имущества

е) Оценка инвестиционных проектов

ж) Проведения страхования

з) Привлечение новейших пайщиков и доборной эмиссии промоакций проведение единой оценки цены предприятия при применении затратного подхода (оценка недвижимости как промежуточный шаг)

и) Оформление доли недвижимости в качестве взноса в уставной капитал иной создаваемой компании

к) Определение объема вреда нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами

л) Определение налоговой базы для исчисления налога на имущество

Факторы действующие на цену земли

Оценка земли — это либо определение рыночной цены права принадлежности на земельный участок или права аренды.

Рыночная цена права аренды зависит от:

а) Правомочий арендатора

б) Срока действия права

в) Обременений права аренды

г) Прав других лиц на оцениваемый объект

д) Целевого назначения земельного участка

Также на рыночную цену права аренды оказывает воздействие прогнозируемая величина, продолжительность и возможность получения заработка от права аренды объекта за установленный период времени при более эффективном его применении.

При оценке земли предусматривают:

а) Местоположение, количественный и высококачественный состав коммуникаций

б) Возможность присоединения к имеющимся коммуникационным сетям в случае ежели на земельном участке намечается строительство

в) Данные инженерно-геологических изучений (состояние и характеристики грунта для прогнозирования вероятного строительства и затрат на него)

г) Данные инженерно-геодезических изучений (рельеф территории для прогнозирования вероятного строительства и затрат на него)

д) Конъюнктуру рынка (характера конкурентной борьбе продавцов и клиентов)

е) Прогнозируемую величину срок и возможность получения выгоды от эксплуатации земельного участка при более эффективном его применении в отсутствии учета заработков от других видов производства привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная цена земли со временем меняется поэтому оценка земельных участков ведется по состоянию на определенную дату. При изменении целевого назначения участка (допустимого использования) его рыночная цена также меняется.

Принцип более эффективного применения

Оценка земельного участка как и любого иного объекта недвижимости определяется исходя из принципа более эффективного применения. Это означает что рыночную цену земли определяют исходя из такового применения которое считается:

а) Более потенциальным

б) Физически вероятным

в) Уместно оправданным

г) Подходящим потребностям действующего законодательства

д) Финансово осуществимым

Комбинация данных причин дает наибольшую расчетную величину цены земельного участка. Более эффективное использование земельного участка может никак не совпадать с его текущим использованием.

При определении более эффективного применения земельного участка надлежит принимать во внимание:

а) Его целевое предназначение и допустимое использование

б) Преобладающие методы землепользования в наиблежайшей окрестности

в) Оцениваемого земельного участка

г) Прогнозируемые конфигурации на рынке земельных участков

д) Имеющееся использование земельного участка

Оценка земли поселений

Оценка земли поселений (городов, деревень и других населенных пунктов) исполняется на основании:

а) Разбора рыночных данных о сделках и купли-продажи

б) Ставки арендной платы

в) Расценки услуг по объектам недвижимости (подключая не застроенные земельные участки)

г) Сведений о инженерно-транспортной инфраструктуре

д) Сведений о объектах общественно-бытового сервиса

е) Сведений о состоянии окружающей среды

ж) Исторической и архитектурно-эстетической ценности рельефа

з) Ландшафтной и рекреационной ценности местности

Оценка сельскохозяйственных земель

Оценка сельскохозяйственных территорий определялся исходя из:

а) Расценок сделок купли-продажи либо расценки предложения на земельные участки

б) Интенсивности транспортного сообщения

в) Присутствия коммуникаций на участке

г) Удаленности от главных центров инфраструктуры

д) Экологической обстановки в регионе

е) Фактической урожайности главных сельскохозяйственных культур

ж) Сенокосов

з) Продуктивности пастбищ;долголетних насаждений

и) Структуры посевных площадей

к) Расценки реализации продукции сельского хозяйства в предоставленном регионе

л) Нужных затрат на создание главных сельскохозяйственных культур.

Оценка дачных участков

Оценка дачных участков ведется на основании анализа:

а) Расценок сделок купли-продажи либо расценки предложения по не застроенным участкам

б) Интенсивности транспортного сообщения

в) Присутствия электрификации и газо-водоснабжения

г) Удаленности от основных центров инфраструктуры

д) Экологической обстановки в регионе

Список документов и сведений нужных для оценки цены земельного участка:

а) Документы подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и.т.д.). Ежели участок в аренде то действующий контракт аренды с приложениями и расчетом арендной платы на нынешний год

б) Кадастровый паспорт на участок

в) Сведения о наличие обременений включая обременением задатком либо долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, договоров, контрактов, соглашений, особых налоговых обложений и других ограничений по применению (при наличии)

г) Присутствие улучшений находящихся в границах земельного участка (строения, построек, сооружения, инженерные коммуникации: электро- газо- водоснабжение и.т.д.) и сведения о них.

Приведенный список нужных документов и сведений носит предварительный характер и имеет возможность быть скорректирован после детализированного исследования задания на экспертную оценку цены земельного участка.